日本公司向非居住者或外國法人租日本國內不動產，租金要先扣 20.42% 源泉稅嗎？個人為自住租借者除外，國外付款也要扣
向非居住者租日本不動產，付租金原則源泉20.42%；個人自住租借除外；有日本事務所者國外付款亦扣（2026-11-01）
假設台灣人在日本的公司，向住在台灣的房東租了日本的辦公室，或向外國公司租了一塊停車用的土地。租金匯給國外房東之前，要不要在日本扣源泉所得稅？國稅廳 No.2880 的答案是：原則要，稅率 20.42%，而且人在國外付款也要扣。本文依 No.2880 與 No.2878（均標示令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-11-01；個案請洽稅理士，本文不替任何一筆租金決定是否要扣。台灣與日本之間的稅率安排，見日台租稅取決下的日本源泉稅：台灣居住者領取配當、利息、使用費上限 10%，須先提出屆出書，否則先按 20.42% 扣這一篇，該頁談的是配當、利息與使用費，不含不動產租金；本文只整理 No.2880 寫的不動產租金規則，不推斷台灣的安排對不動產租金是否有不同。
誰要扣、扣多少
No.2880 寫：向非居住者或外國法人（合稱非居住者等）租借日本國內的不動產，並在日本國內付租金的人，不論是法人，還是個人（不問是否為事業者），在付款時都要按 20.42% 的稅率計算所得稅及復興特別所得稅並源泉徵收（令和 9 年分以後是所得稅、防衛特別所得稅與復興特別所得稅）。
源泉徵收對象的不動產租金範圍
No.2878 的第 5 類寫：國內不動產與不動產上權利等貸付所得的對價屬國內源泉所得；No.2880 列出下列 4 項屬源泉徵收的不動產租金：
- 國內不動產與不動產上權利的貸付對價；
- 依採石法規定的採石權貸付對價；
- 依鑛業法規定的租鑛權設定對價；
- 對居住者或內國法人的船舶或航空機貸付對價。
不必扣的情形
No.2880 寫：不動產租金中，為自己或其親屬的居住而租借土地、房屋等的個人所付者，不必源泉徵收。
租稅條約的說明
No.2880 寫：日本締結的許多租稅條約，對土地等不動產的租金規定不動產所在國也可課稅，所以對非居住者等付日本國內不動產的租金時，在條約下日本也可課稅，要依國內法的規定課稅；官方頁寫的是依國內法課稅，沒有寫降稅。但許多條約沒有把船舶與航空機放進不動產，所以與土地等的處理不同。這裡寫的是日本締結的條約的一般說明；台日之間的安排對不動產租金是否另有規定，本站沒有查，請洽稅理士。
繳納
No.2880 寫：向非居住者等在國內付不動產租金，源泉徵收的稅額，原則在付款月份的翌月 10 日前，用 e-Tax 送出所得稅徵收高計算書資料後納付，或附非居住者、外國法人所得的所得稅徵收高計算書（納付書）到金融機關或稅務署窗口納付。
即使在國外付款，若支付者在國內有住所、居所或事務所等，就視為在國內付款，要源泉徵收；此時的繳納期限是付款月份的翌月末日。這裡的國外付款指支付事務在國外處理；支付事務仍在日本處理者，期限是翌月 10 日，判斷方式見日本公司付款給非居住者或外國法人，源泉要在什麼時候扣？原則在實際支付時，支付事務在國外但支付者在日本有事務所者視為國內支付，確定未付滿 1 年等視為支付那一篇的說明。
算例（本站假設，非官方範例）
假設日本公司向台灣的法人房東，租日本國內辦公室，月租 50 萬円，每月匯到台灣：
- 依 No.2880，公司在付款時要源泉徵收 20.42%：50 萬円 × 20.42% ＝ 102,100 円，其餘 397,900 円匯給房東。
- 若支付事務本身在日本以外處理（不是單純從國外銀行匯出），公司在日本有事務所時，仍視為在國內付款，要源泉徵收；此時繳納期限是付款月份的翌月末日。支付事務在日本處理者，期限是翌月 10 日。
- 若付租金的是個人，且租的房子是為自己或親屬居住：依頁面，不必源泉徵收。
算例的金額純屬示意；頁面沒有寫不動產租金可以降稅，台日之間是否另有規定，本站沒有查。
怎麼做
- 租賃契約簽訂前確認房東的居住地：是非居住者或外國法人，租賃標的是否在日本國內。
- 付租金時，按 20.42% 計算源泉稅額，從租金中扣下，其餘匯給房東。
- 房東若主張租金依租稅條約不用扣或可降稅，先查官方頁與條約的實際規定，不要預設可以降；多扣稅款的還付請求，見日本公司付款給非居住者時沒收到租稅條約屆出書，已按國內稅率扣稅，事後怎麼請求退還多扣的源泉稅？提還付請求書那一篇。
- 國內付款的繳納期限原則是翌月 10 日；在國外付款時，期限是翌月末日。
- 哪些所得屬國內源泉所得，見日本稅法上的國內源泉所得有哪些？非居住者與外國法人只就國內源泉所得課稅，官方列出 15 類，第 1 類與第 15 類以外屬源泉徵收的對象那一篇的第 5 類說明。
- 保存租賃契約、付款明細、房東身分資料與納付紀錄（本站建議）；租辦公室的消費稅另見日本公司租辦公室與員工宿舍，消費稅怎麼算？事務所家賃課稅，住宅貸付非課稅但民泊與旅館不適用，返還的敷金不課稅那一篇。
容易踩雷
- 以為租金匯到國外就沒有日本稅：頁面寫在國外付款，只要支付者在國內有住所、居所或事務所，仍視為在國內付款；是否算國外付款，看支付事務在哪裡處理。
- 把個人自住租借也扣源泉：頁面寫個人為自己或親屬居住租借者不必。
- 把所有匯往國外的租金都當翌月末日：頁面寫翌月末日是視為國內付款（支付事務在國外）的期限，支付事務在日本處理者是翌月 10 日。
- 忘了船舶與航空機租賃的處理不同：頁面寫多數條約不把它們當不動產。
常見問題
向台灣房東租日本的房子，一定要扣源泉嗎？
No.2880 寫：向非居住者或外國法人租借日本國內的不動產，付租金時要源泉徵收 20.42%；個人為自己或親屬居住而租借者除外。
租金匯到國外，還是要扣嗎？
原則要。No.2880 寫：在國外付款，只要支付者在國內有住所、居所或事務所，就視為在國內付款；此時繳納期限是翌月末日；支付事務在日本處理者，期限是翌月 10 日。
稅率可以降嗎？
No.2880 寫的是 20.42%，並說明多數租稅條約對不動產租金，不動產所在國也可課稅，要依國內法課稅。台日之間對不動產租金是否另有規定，本文沒有查，請洽稅理士。
來源
- 国税庁：No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき（2026-11-01 查證）：なお、不動産の賃借料のうち、土地、家屋等を自己またはその親族の居住の用に供するために借り受けた個人が支払うものは、源泉徴収をする必要はありません。
- 国税庁：No.2878 国内源泉所得の範囲（2026-11-01 查證）：（5） 国内にある不動産や不動産の上に存する権利等の貸付けにより受け取る対価
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資訊查核｜最後查證日：2026-11-01｜通則整理，非個案法律或稅務建議；實際規定以官方最新公告為準。
本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。