日本公司租辦公室與員工宿舍，消費稅怎麼算？事務所家賃課稅，住宅貸付非課稅但民泊與旅館不適用，返還的敷金不課稅

假設日本公司租了一間辦公室，又租一戶公寓給外派員工住。這兩筆租金的消費稅一樣嗎？押金與權利金呢？國稅廳把家賃分成事務所與住宅兩種處理。本文依國稅廳 No.6225 與 No.6226（均標示令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-11-01；個案請洽稅理士，本文不替任何契約決定課稅關係。消費稅的基本結構，見日本消費稅 10% 的結構：國稅 7.8% 加地方 2.2%、軽減 8%，以及 2027 年 4 月起飲食料品降為 1% 的方案。

事務所等建物的家賃：課稅

No.6225 寫：出租事務所等建物的家賃是課稅對象。即使契約把家賃分成土地部分與建物部分，其總額也視為建物貸付的對價，課稅。土地的讓渡與貸付非課稅，但貸付期間未滿 1 個月，以及因駐車場等設施利用而使用土地者，不是非課稅。

住宅的貸付：原則非課稅

No.6225 與 No.6226：住宅貸付非課稅，但要符合條件：契約中明示為住宅用，或契約沒有寫用途時，從貸付狀況看明顯供住宅用。No.6226 對住宅的範圍寫：人的居住用家屋或其中人的居住部分，包含一戶建、公寓、アパート、社宅、寮與貸間等；隨住宅貸付的庭院、圍牆、給排水設施，以及與住宅一體貸付的家具、地毯、照明、冷暖氣設備等，也算在住宅貸付內（若另訂租金則課稅）。

除外的情形：貸付期間未滿 1 個月；屬旅館業法的旅館業設施。頁面特別寫：旅館、飯店、貸別墅、度假公寓、weekly mansion 等，即使利用期間 1 個月以上也不非課稅；依住宅宿泊事業法的住宅宿泊事業（民泊）也屬旅館業，不是非課稅對象。民泊的屆出，見住宅宿泊事業（民泊）届出：年 180 日上限怎麼算，家主不在時要委託管理業者。

家賃的範圍與其他情形

No.6226 說明：家賃包括月租、敷金、保證金、一時金等中不返還的部分；共用部分的費用（電梯運轉、走廊水電、集會所維持費等）由住戶按比例負擔的共益費也算家賃；但住戶另付的專有部分電、瓦斯、水費，不包含在非課稅的家賃內。含「まかない」等服務的下宿或收費老人之家，餐食服務課稅，房間費非課稅。店舖併設住宅只有住宅部分非課稅，要合理區分。轉租時：賃貸人與賃借人之間的契約中，若明示賃借人要作為住宅轉租，也非課稅；契約沒寫用途時，若轉借人是個人、且賃貸人不知道該住宅沒有供居住用，也視為住宅用。契約變更為住宅以外用途後，變更後的貸付課稅。

權利金、敷金：事業用要看是否返還

No.6225 寫：（1）地上權、土地賃借權設定時授受的更新料與名義書換料，非課稅（土地貸付的對價）；（2）事業用建物的賃貸借契約締結或更新時的保證金、權利金、敷金或更新料中，「不返還」的部分，是權利設定的對價，課稅；契約終了後返還的保證金與敷金不是對價，不課稅。住宅用的賃貸借契約中不返還的部分則非課稅。

算例（本站假設，非官方範例）

假設日本公司租辦公室，月租 30 萬円，另付敷金 60 萬円（契約終了後返還）、不返還的權利金 90 萬円：月租 30 萬円課稅；敷金 60 萬円因會返還，不課稅；不返還的權利金 90 萬円，屬事業用建物的權利設定對價，課稅。再假設公司租 1 戶公寓給外派員工，契約明示住宅用，月租 15 萬円，期間 2 年：非課稅；同一戶若改作民泊，屬旅館業，不是非課稅。另外，公司在日本做租賃，法人稅上的權利金處理見日本公司租辦公室付的權利金，稅上怎麼處理？繰延資產、仲介手續費當期列費用與償却期間 3 種，與本文的消費稅是不同的稅目。這個算例的金額純屬示意。

怎麼做

1. 契約中寫明租賃標的的用途：住宅用或事務所用；沒寫用途時，要能從貸付狀況看出是住宅用。
2. 分別整理家賃、共益費、敷金、保證金、權利金與更新料；返還的敷金不課稅，不返還者依用途課稅。
3. 轉租時，與賃借人的契約明確記載是否作為住宅轉租。
4. 租屋給員工的公司，另要處理社宅的租金與薪資利益，見日本公司租房給一般員工住（社宅、宿舍），要當薪資課稅嗎？員工付賃貸料相當額 50% 以上不課稅，現金住宅津貼要課稅，那是員工給與的課稅；租給董事的情形另見日本公司租房給董事住：社宅相當租金與薪資利益怎麼分。
5. 短期租賃、旅館與民泊，另依旅館業與住宅宿泊事業判斷，不要套用住宅非課稅。
6. 保存契約與付款紀錄。

容易踩雷

• 把事務所家賃也當非課稅：No.6225 寫事務所等建物的家賃是課稅對象。
• 以為民泊也非課稅：No.6226 寫民泊屬旅館業，不是非課稅的住宅貸付。
• 把返還的敷金也算課稅：返還的保證金與敷金不是對價。
• 契約沒寫用途就以為一定課稅或非課稅：要從貸付狀況看是否明顯供住宅用。

常見問題

租給員工住的公寓，消費稅怎麼算？

住宅貸付原則非課稅；契約明示住宅用，或從狀況看明顯供住宅用，且貸付期間不少於 1 個月、不屬旅館業。

租辦公室付的敷金要加消費稅嗎？

契約終了後返還的敷金不課稅；不返還的部分是權利設定的對價，課稅。

民泊的租金可以非課稅嗎？

不可以。No.6226 寫住宅宿泊事業（民泊）屬旅館業，不是非課稅的住宅貸付。

來源

• 国税庁：No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など（2026-11-01 查證）：契約の終了により返還される保証金や敷金などは、資産の譲渡等の対価に該当しないので、課税の対象にはなりません。
• 国税庁：No.6226 住宅の貸付け（2026-11-01 查證）：住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業（いわゆる民泊）も、旅館業法に規定する旅館業に該当しますので、非課税の対象となりません。

資訊查核｜最後查證日：2026-11-01｜通則整理，非個案法律或稅務建議；實際規定以官方最新公告為準。

本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。