日本公司租辦公室並做內部裝修（造作），耐用年數怎麼算？賃借期間不可更新時可用租期、同一建物合併為 1 項資產

假設台灣人在日本租了一間辦公室或店面，自費做了隔間、地板與照明等內部裝修。這筆裝修費在稅上是資產，要折舊；折舊的年數怎麼定、用哪一種折舊方法？國稅廳把這類「在他人的建物上做的造作」列成專門的說明。本文依國稅廳 No.5406 與其 Q&A（標示令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-11-01；個案請洽稅理士，本文不替任何一項造作決定耐用年數。

耐用年數：依建物與造作的內容合理估計

No.5406 寫：法人租建物並對該建物做造作時（含為把現在使用的用途改成其他用途而做的造作），要「勘案該造作建物的耐用年數及造作的種類、用途、使用材質等，合理地估計耐用年數」。另外，對建物附屬設備做的造作，則依該建物附屬設備的耐用年數攤提。

租期固定的例外：可用賃借期間

同頁寫了一個例外：若該造作的建物，有賃借期間的約定，且該賃借期間不能更新，並且不能請求有益費或買取請求時，可以用賃借期間作為耐用年數，攤提這些造作。所以要用租期當耐用年數，要同時符合 3 項條件：租期有定、不可更新、不可請求有益費或買取。

同一建物的造作：合併為 1 項資產

頁面還寫：同一建物所做的造作，全部合併作為 1 項資產攤提，耐用年數不是依造作的種類逐項估計，而是把造作全部綜合為 1 項資產，綜合估計。

折舊方法：與建物相同

No.5406 的 Q&A 回答：他人的建物上做的內部造作，屬哪一種減價償却資產，並沒有明確規定；但依「自己的建物的內部造作，除屬建物附屬設備者外，適用該建物耐用年數」的取扱，他人建物的內部造作也應解釋為除建物附屬設備外，包含在建物內，所以適用建物的折舊方法（舊定額法或定額法）。造作用於事業的日若在 2007 年 3 月 31 日以前用舊定額法，4 月 1 日以後用定額法；耐用年數依耐用年數通達 1-1-3，合理估計。

算例（本站假設，非官方範例）

假設日本公司租了辦公室，租賃契約約定租期 5 年、不可更新，也不能請求有益費或買取，公司自費做了隔間與地板裝修，共 300 萬円；另外裝了一部空調（建物附屬設備）。依 No.5406，隔間與地板屬建物的造作，因租期固定、不可更新、不能請求有益費或買取，可用租期 5 年作為耐用年數，以定額法攤提，粗略每年 60 萬円（300 萬円 ÷ 5 年，不考慮其他調整）；空調屬建物附屬設備，依該附屬設備的耐用年數攤提。若租期可更新，就不能直接用租期，要依建物耐用年數與造作內容合理估計。這個算例的金額與租期純屬示意。

怎麼做

1. 簽約前，確認租賃契約是否約定租期、是否可更新、是否可請求有益費或買取；這會決定能否以租期作為耐用年數。
2. 把裝修項目分成造作與建物附屬設備：附屬設備依其耐用年數，造作依建物與造作的內容估計。
3. 同一建物的造作全部合併為 1 項資產，綜合估計耐用年數。
4. 折舊方法與建物相同，用定額法；折舊方法的選擇與屆出，見日本折舊方法選擇：沒提出屆出書時機械設備預設定率法，變更須在年度開始前申請，採用未滿 3 年原則不獲准。
5. 分清楚裝修費中哪些是修繕費、哪些是資本的支出，見日本公司修繕工程怎麼分修繕費與資本的支出？20 萬円、60 萬円與取得價額約 10% 的判斷線，裝修前先分清哪些屬修繕、哪些屬造作；金額較小的設備，也看少額減價償却資產特例：2026 年 4 月起單價未滿 40 萬円，中小企業每年合計 300 萬円。
6. 年初持有的造作與附屬設備，償却資產稅的申報見日本償却資產稅申告：1 月 1 日持有的設備要在 1 月 31 日前申報，稅率 1.4%，課稅標準 150 萬円未滿不課稅。

容易踩雷

• 把同一建物的各項造作分開估計：No.5406 說明要合併為 1 項資產。
• 租期可更新卻直接用租期：頁面要求同時符合租期有定、不可更新、不能請求有益費或買取。
• 把附屬設備與造作用同一年數：附屬設備依其耐用年數，造作依建物與造作內容估計。
• 折舊方法選用不一致：Q&A 說明適用建物的折舊方法（定額法）。

常見問題

租來的辦公室做裝修，要折舊幾年？

依建物耐用年數與造作的種類、用途、材質合理估計；租期固定、不可更新、不能請求有益費或買取時，可用租期。

造作可以用定率法嗎？

No.5406 Q&A 說明，他人建物的內部造作適用建物的折舊方法（舊定額法或定額法），2007 年 4 月 1 日以後用定額法。

空調也算造作嗎？

空調屬建物附屬設備時，依該建物附屬設備的耐用年數攤提，與一般造作不同。

來源

• 国税庁：No.5406 他人の建物に対する造作の耐用年数（2026-11-01 查證）：同一の建物についてされた造作は、そのすべてをまとめて一の資産として償却をしますから、その耐用年数は、造作の種類別に見積もるのではなく、その造作全部を一の資産として総合して見積もることになります。
• 国税庁：No.5406 Q&A 内部造作の減価償却方法（2026-11-01 查證）：他人の建物について行った内部造作についても、建物の減価償却の方法である旧定額法または定額法が適用されることになります。

資訊查核｜最後查證日：2026-11-01｜通則整理，非個案法律或稅務建議；實際規定以官方最新公告為準。

本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。