日本公司賣掉持有 10 年以上的土地建物再買新的，可以用買換特例圧縮記帳嗎？限度額原則＝圧縮基礎取得價額×差益割合×80%、長期所有資產依地區有 60／70／75／90% 例外，須提屆出書

假設台灣人在日本設立的公司，有一塊持有 15 年的老廠房土地，想賣掉再買新的土地蓋新廠。賣出利益在稅法上要認列，公司有沒有辦法把一部分利益延後？國稅廳 No.5651 說明特定資產的買換特例，No.5654 說明圧縮限度額的算法。本文依這兩頁（均標示令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-11-01；個案請洽稅理士，本文不替任何一筆買換決定是否適用。土地建物交換的另一套圧縮記帳，見日本公司用土地或建物交換另一方的資產，可以圧縮記帳延後課稅嗎？同種固定資產、雙方持有 1 年以上、時價差在 20% 內等 6 項條件，土地加建物換土地的建物部分不適用這一篇；取得資產的折舊，見日本公司的設備做過資本的支出後，折舊怎麼算？原則把支出另當新資產，平成 24 年 4 月 1 日以後取得、定率法的資產可在翌年度合併成一個資產，取得買換資產後依此處理；本文只談買換特例本身。

制度的基本內容

No.5651 寫：法人在昭和 45 年 4 月 1 日至令和 11 年 3 月 31 日（日本船舶買換中建設業與拖船業用者到令和 10 年 3 月 31 日）之間，讓渡所有的存貨以外的特定資產（譲渡資産），在讓渡日所屬事業年度取得特定資產（買換資産），且在取得日起 1 年以內供事業使用或預定供事業使用時，對買換資產（須向所轄稅務署長提出一定的屆出書者）若在圧縮限度額範圍內，以損金經理減少帳面價額等方式處理，可把減額的金額算入損金，稱圧縮記帳。

屬於圧縮記帳的買換（No.5651）

1. 航空機噪音障害區域內的土地等、建物或構築物（一定情形），買換到該區域外的一定土地等、建物、構築物或機械裝置；
2. 既成市街地等區域內的土地等、建物或構築物，買換到既成市街地等（一定區域）的土地等、建物、構築物或機械裝置（限土地計畫性、有效率利用相關措施實施所取得的一定物）；
3. 長期所有資產的買換：持有期間超過 10 年的國內土地等、建物或構築物，買換到國內一定的土地等、建物或構築物；
4. 一定日本船舶買換為一定日本船舶。

資產要件見下文 No.5652 一節。

經理方法與手續

No.5651 寫：適用要採下列經理方法之一：(1) 以損金經理減少買換資產帳面價額；(2) 在確定決算中以積立金積存；(3) 在決算確定日前以盈餘處分積存為積立金。確定申告書要記載算入損金的金額，並附上特定資產買換所取得資產的圧縮額損金算入明細書（別表 13（5））等一定書類。

令和 6 年 4 月 1 日以後讓渡譲渡資産、並於同日以後取得買換資產時，要在一定期限內，向所轄稅務署長提出「特定の資産の買換えの場合の課税の特例の適用に関する届出書」。提出期限是：譲渡資產讓渡日或買換資產取得日中較早者所屬的 3 個月期間（把事業年度每 3 個月切分的各期間）的末日翌日起 2 個月內。

圧縮限度額的算法（No.5654）

No.5654 寫：圧縮限度額＝圧縮基礎取得價額 × 差益割合 × 80/100。

• 圧縮基礎取得價額：買換資產的取得價額與譲渡資產的對價額中，較少者。
• 差益割合：（譲渡對價額 −（譲渡資產讓渡前帳面價額 + 譲渡費用））÷ 譲渡對價額。
• 80/100 在某些情形不同：例如既成市街地等的買換，一定情形是 60/100；長期所有資產買換，依資產所在地區（集中地域以外與東京都特別區等）與是否伴隨本店遷移，有 60/100、70/100、75/100、90/100 等不同比例。

No.5654 的官方例：讓渡對價額 5 億円，買換資產取得價額 3 億円，譲渡資產帳面價額 8 千萬円，譲渡費用 2 千萬円：圧縮基礎取得價額＝3 億円；差益割合＝（5 億円 −（8 千萬円 + 2 千萬円））÷ 5 億円＝0.8；圧縮限度額＝3 億円 × 0.8 × 80/100＝1 億 9,200 萬円。

資產要件與先行取得（No.5652、5651 的質疑應答）

No.5652 寫：譲渡資產要符合：在昭和 45 年 4 月 1 日至令和 11 年 3 月 31 日間讓渡；是土地等、建物、構築物或船舶，且符合各類買換的地域或取得時期等要件；不是存貨；不是短期所有土地重課規定適用的土地等；不是因收用、換地等讓渡；不是因贈與、交換、出資、現物分配、代物弁済讓渡；不是因合併或分割移轉。買換資產則要符合：是對應譲渡資產的土地等、建物、構築物、船舶或機械裝置；原則在讓渡日所屬事業年度取得（前後 1 年以內也包含）；取得日起 1 年以內供事業使用或預定使用；是土地等時，限於讓渡土地等面積 5 倍以內；原則上不是因合併、分割、贈與、交換、出資、現物分配、代物弁済或所有權移轉外租賃取得。

No.5651 掛的質疑應答（先行取得買換資產）寫：在讓渡日所屬事業年度開始日前 1 年（有工場建設期間通常超過 1 年等不得已事由時為 3 年）以內取得買換資產，且取得日起 1 年內供事業使用或預定使用，也可圧縮記帳；這種情形，要在取得買換資產的事業年度終了日翌日起 2 個月內，向所轄稅務署長提出特例適用屆出書。圧縮基礎取得價額另有「みなし買換資産」（減價償却資產）乘一定割合的規定，本文未涵蓋。

算例（本站假設，非官方範例）

假設台灣人在日本設立的株式會社，讓渡持有 15 年的土地（對價 2 億円，帳面價額 4,000 萬円，讓渡費用 1,000 萬円），並在讓渡日所屬事業年度取得新的土地（取得價額 1.5 億円），1 年內供事業使用，符合長期所有資產的買換，且 80/100 的比例適用：

• 圧縮基礎取得價額＝買換資產取得價額 1.5 億円與讓渡對價 2 億円中較少者＝1.5 億円。
• 差益割合＝（2 億円 −（4,000 萬円 + 1,000 萬円））÷ 2 億円＝0.75。
• 圧縮限度額＝1.5 億円 × 0.75 × 80/100＝9,000 萬円。

算例的金額與比例純屬示意；是否符合買換資產要件、80/100 是否適用，要依官方頁、No.5652 與稅理士。

怎麼做

1. 確認譲渡資產是否屬 No.5651 列出的類型（例如持有逾 10 年的國內土地建物），以及是否是存貨以外的資產。
2. 確認買換資產原則在讓渡日所屬事業年度取得，或在其前後 1 年以內（工場等建設期間通常超過 1 年等不得已事由者，為稅務署長認定的期間）取得，且取得日起 1 年內供事業使用或預定供事業使用；買換資產若是土地等，限於讓渡土地等面積 5 倍以內的部分（No.5652）；當年度無法取得的情形另見 No.5655。
3. 用 No.5654 的算式計算圧縮限度額，注意 80/100 的例外比例。
4. 在期限內提出「特定の資産の買換えの場合の課税の特例の適用に関する届出書」。
5. 經理上用損金經理減額或積立金方式，並在確定申告書附別表 13（5）；適用額明細書的一般規定見日本公司要用租稅特別措置減稅，申告書要附適用額明細書嗎？沒附或虛偽記載，該年度申請的法人稅關係特別措置不適用有申告書附件的規定。
6. 保存買賣契約、評價資料與申告書副本（本站建議）。

容易踩雷

• 以為所有資產買換都可以：頁面寫對象只限列出的 4 類買換，且譲渡資產須是存貨以外。
• 把 80/100 當固定比例：頁面寫既成市街地與長期所有資產的買換，有 60/100、70/100、75/100、90/100 等不同比例。
• 沒提屆出書：頁面寫令和 6 年 4 月 1 日以後的買換要在期限內提屆出書。
• 取得買換資產後沒供事業使用：頁面寫取得日起 1 年內供事業使用或預定供事業使用。
• 只在帳上圧縮、沒附別表：頁面寫確定申告書要附別表 13（5）。

常見問題

賣掉老廠房再買新的，可以延後課稅嗎？

No.5651 寫：符合買換特例的要件時，可在圧縮限度額範圍內圧縮記帳，把減額金額算入損金；持有逾 10 年的國內土地建物等的買換，是其中一類。

圧縮限度額怎麼算？

No.5654 寫：圧縮基礎取得價額 × 差益割合 × 80/100；圧縮基礎取得價額是買換資產取得價額與譲渡對價額中較少者。

要提什麼文件？

No.5651 寫：確定申告書附別表 13（5）等書類；令和 6 年 4 月 1 日以後的買換，還要在期限內提出特定買換特例的適用屆出書。

來源

• 国税庁：No.5651 特定資産を買い換えた場合の圧縮記帳（2026-11-01 查證）：長期所有資産の買換え（所有期間が10年を超える国内にある土地等、建物または構築物から、国内にある一定の土地等、建物または構築物への買換え）
• 国税庁：No.5654 特定資産を買い換えた場合の圧縮限度額の計算（2026-11-01 查證）：圧縮限度額 ＝ 圧縮基礎取得価額（注1） × 差益割合（注2） × 80／100（注3、注4）
• 国税庁：No.5652 特定資産を買い換えた場合の圧縮記帳の対象となる資産（2026-11-01 查證）：原則として、譲渡資産を譲渡した日を含む事業年度に取得した資産であること。

資訊查核｜最後查證日：2026-11-01｜通則整理，非個案法律或稅務建議；實際規定以官方最新公告為準。

本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。