日本公司用土地或建物交換另一方的資產，可以圧縮記帳延後課稅嗎？同種固定資產、雙方持有 1 年以上、時價差在 20% 內等 6 項條件，土地加建物換土地的建物部分不適用

假設台灣人在日本設立的公司，有一塊帳面價值 3,000 萬円、時價 5,000 萬円的土地，想和另一家公司的土地交換。交換在稅法上被當作按時價賣出再按時價買進，帳面與時價的差額 2,000 萬円會被認列為利益。國稅廳 No.5600 說明交換的圧縮記帳，No.5603 說明土地建物與土地等價交換時的限制。本文依這兩頁（均標示令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-11-01；個案請洽稅理士，本文不替任何一筆交換決定可否圧縮。設備與建物的取得價額與折舊，見日本公司的設備做過資本的支出後，折舊怎麼算？原則把支出另當新資產，平成 24 年 4 月 1 日以後取得、定率法的資產可在翌年度合併成一個資產這一篇；土地租約的認定課稅，見日本公司把土地租給別人蓋房子卻沒收權利金，稅務署會認定課稅嗎？收相當的地代（更地價額約 6%）或提出土地無償返還屆出書可免認定課稅那一篇；本文談交換。

原則：依時價認列損益

No.5600 寫：法人把所有的土地、建物等固定資產，與他人所有的固定資產交換時，要視為以時價譲渡與取得來計算所得；所以取得資產的時價高於譲渡資產帳面價額時，差額要認列為譲渡益。符合一定要件的交換，可以在圧縮限度額範圍內，減少取得資產的帳面價額，並算入損金，稱圧縮記帳。

6 項條件

No.5600 寫：適用圧縮記帳的交換，要全部符合下列條件：

1. 譲渡資產與取得資產，都是土地、建物、機械及裝置、船舶、礦業權其中之一，且彼此是同種類（土地對土地、建物對建物）。借地權包含在土地內；建物附屬設備或構築物，限於與建物一體交換時才算建物的一部分。
2. 譲渡資產與取得資產都是固定資產；不動產業者為販賣目的所有的土地、建物等存貨資產不適用。
3. 譲渡資產與取得資產，都是各自所有人持有 1 年以上者。
4. 取得資產不是對方為了交換而取得的。
5. 取得資產要用在與譲渡資產交換前相同的用途；土地依現況分為宅地、田畑、礦泉地、池沼、山林、牧場或原野、其他，建物分為居住用、店舖或辦公室用、工場用、倉庫用、其他。
6. 交換時取得資產的時價與譲渡資產的時價的差額，不超過兩者中較多者的 20%。

圧縮限度額的算法

No.5600 寫：交換差金等，是交換時兩資產時價不同，為補足差額而授受的金錢等。圧縮限度額如下：

• 沒有交換差金等：取得資產的價額 −（譲渡資產讓渡前的帳面價額 + 譲渡經費）；
• 收到交換差金等：取得資產的價額 −（譲渡資產讓渡前帳面價額 + 譲渡經費）× 取得資產價額 ÷（取得資產價額 + 交換差金等）；
• 付出交換差金等：取得資產的價額 −（譲渡資產讓渡前帳面價額 + 譲渡經費 + 交換差金等的額）。

譲渡經費包括為譲渡所花的仲介費、拆卸費、裝卸費、運送保險費等，以及拆除土地上建物後交換土地時的拆除費用與支付給租屋人的搬遷補償等。

土地建物與土地的交換

No.5603 寫：適用圧縮記帳的條件之一，是交換的資產要彼此同種類的固定資產。因此土地及建物與土地交換時，即使總額等價，建物部分也不能適用圧縮記帳。這時取得建物的法人，視為收到相當於建物時價的交換差金等；譲渡建物的法人，視為交付了相當於建物時價的交換差金等。另外，若建物的時價超過取得土地時價與譲渡土地時價較多者的 20%，兩塊土地都不能適用圧縮記帳。

手續

No.5600 寫：要適用，需把取得資產的帳面價額以損金經理的方式減額，並在確定申告書附上記載減額金額損金算入明細的別表 13（3）。

算例（本站假設，非官方範例）

假設台灣人在日本設立的株式會社，把一塊土地（譲渡前帳面價額 3,000 萬円、時價 5,000 萬円，持有 5 年）與另一家公司的土地（時價 5,000 萬円）交換，沒有交換差金等，譲渡經費 100 萬円，都是持有 1 年以上、同用途：

• 6 項條件都符合：依 No.5600，圧縮限度額 = 取得資產價額 5,000 萬円 −（3,000 萬円 + 100 萬円）= 1,900 萬円；可在 1,900 萬円範圍內減記取得土地的帳面價額，並算入損金。
• 若交換的是土地 + 建物與土地，總額等價：依 No.5603，建物部分不適用圧縮記帳。
• 若取得土地時價 5,000 萬円、譲渡土地時價 6,500 萬円（差額 1,500 萬円超過較大者 6,500 萬円的 20% 即 1,300 萬円）：不符合第 6 項條件，不適用圧縮記帳。

算例的金額純屬示意；實際的圧縮限度額，要依官方頁、交換差金等與稅理士。

怎麼做

1. 交換前，先確認兩邊資產是否同種類、是否都是固定資產（不是存貨）、是否都已持有 1 年以上。
2. 評估雙方資產的時價差額是否在較大者的 20% 以內，並確認取得資產的用途與交換前相同。
3. 決定是否有交換差金等，依 No.5600 的 3 種算式計算圧縮限度額。
4. 用損金經理的方式減少取得資產的帳面價額，並在確定申告書附別表 13（3）。
5. 交換契約書的記載金額與印花稅，見日本印花稅的記載金額怎麼認定？買賣、請負、貸款各看不同金額，月租要乘契約月數，課稅事業者把消費稅額區分記載時第 1、2、17 號文書不計入那篇對交換的說明。
6. 保存時價評估資料與交換契約（本站建議）。

容易踩雷

• 以為交換就不課稅：頁面寫交換原則視為以時價讓渡與取得，差額要認列譲渡益；要符合條件才能圧縮記帳。
• 土地加建物換土地也想全額圧縮：頁面寫建物部分不能適用，並視為有相當於建物時價的交換差金等。
• 不動產業者的存貨也想適用：頁面寫存貨資產不適用。
• 時價差超過 20% 仍想適用：頁面寫差額不得超過較多者的 20%。
• 只在帳上減額、沒附明細：頁面寫要損金經理並附別表 13（3）。

常見問題

用土地換土地，什麼條件下可以圧縮記帳？

No.5600 寫：兩邊同種類的固定資產、雙方持有 1 年以上、取得資產不是對方為交換而取得、用途與交換前相同、時價差在較多者的 20% 內等 6 項條件全部符合。

圧縮限度額怎麼算？

No.5600 寫：沒有交換差金等時，是取得資產價額減（譲渡資產帳面價額 + 譲渡經費）；有收付交換差金等時，依另兩個算式。

土地加建物換土地可以嗎？

No.5603 寫：建物部分不能適用；若建物時價超過兩塊土地時價較大者的 20%，兩塊土地也不能適用。

來源

• 国税庁：No.5600 土地や建物を交換したときの圧縮記帳（2026-11-01 查證）：この圧縮記帳の対象となる交換は、次のすべての条件に該当する交換です。
• 国税庁：No.5603 土地建物と土地を等価で交換したとき（2026-11-01 查證）：したがって、土地および建物と土地を交換した場合には、総額が等価であっても、建物部分については圧縮記帳の適用を受けることはできません。

資訊查核｜最後查證日：2026-11-01｜通則整理，非個案法律或稅務建議；實際規定以官方最新公告為準。

本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。