日本公司把土地租給別人蓋房子卻沒收權利金，稅務署會認定課稅嗎？收相當的地代（更地價額約 6%）或提出土地無償返還屆出書可免認定課稅

假設台灣人在日本設立的公司，擁有一塊土地，租給關係企業或朋友的公司蓋工廠，租約約定只收月租、不收權利金。日本稅法上，這種情形可能被視為公司把權利免費給了對方，而被課稅。國稅廳 No.5730 說明權利金的認定課稅，No.5732 說明相當的地代怎麼算與怎麼改訂。本文依這兩頁（均標示令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-11-01；個案請洽稅理士，本文不替任何一塊土地決定是否被認定課稅。租約契約書的印花稅，見日本公司租辦公室或停車位，租賃契約書要貼印花稅嗎？建物租約不課稅，土地租約看權利金，貸樓業者收建設協力金或保證金並約定據置後返還者屬消費貸借這一篇；本文談的是法人稅上的認定課稅。

什麼情形會被認定課稅

No.5730 寫：法人把自己所有的土地出租給他人，讓對方蓋建物等，就設定了借地權。這種情形，通常有收取權利金的慣行，但法人卻沒有收權利金時，會被認定權利金課稅（權利金的認定課稅）。

兩種不認定課稅的情形

No.5730 寫，下列任一情形，不會做權利金的認定課稅：

1. 依土地價額，收取相當的地代；
2. 設定借地權等的契約書上，約定將來借地人要無償歸還土地，並且與借地人連名，無遲延地向該法人納稅地的管轄稅務署長提出「土地の無償返還に関する届出書」。

上述第 2 種情形，若實際收的地代比相當的地代少，其差額視為贈與借地人的金額。另外，相當的地代，大約每 3 年以下要檢討一次。

相當的地代怎麼算

No.5732 寫：法人設定借地權讓他人使用土地時，通常有收權利金的慣行卻沒收，原則上會被認定課稅；但若收取相當的地代，來取代權利金，就不認定課稅。這時的相當地代，原則上是土地的更地價額大約每年 6% 的金額。

更地價額是土地作為更地的時價，在不致妨礙課稅的範圍內，也可以用下列金額：(1) 依附近類似土地的公示價格等合理計算的價額；(2) 該土地的相續稅評價額，或該評價額過去 3 年的平均額。

地代的改訂方式與屆出

No.5732 寫：收取相當地代時，借地權設定的契約書要定出之後地代的改訂方法，採下列 (1) 或 (2) 其中一種，並無遲延地與借地人連名，向法人納稅地的管轄稅務署長提出「相当の地代の改訂方法に関する届出書」。沒有提出時，視為選擇了 (2)。

1. 隨土地價額上漲，把收取的地代改訂為相當地代的方法：大約每 3 年以下要改訂一次；
2. 上述 (1) 以外的方法。

算例（本站假設，非官方範例）

假設台灣人在日本設立的株式會社，有一塊更地價額 1 億円的土地，租給另一家公司蓋廠房：

• 租約約定不收權利金，月租 20 萬円（年租 240 萬円）：依 No.5732，相當地代原則是更地價額約每年 6%，即 600 萬円；年租 240 萬円遠低於 600 萬円，且若沒有第 2 種的屆出，可能被認定權利金課稅。
• 租約約定不收權利金，月租 50 萬円（年租 600 萬円）：約等於相當地代，依 No.5730 的第 1 種，不認定權利金課稅；並要依 No.5732 在契約書約定地代改訂方法，並與借地人連名提出「相当の地代の改訂方法に関する届出書」。
• 租約約定將來借地人無償返還土地，雙方連名提出「土地の無償返還に関する届出書」，實際年租 300 萬円：不認定權利金課稅（第 2 種），但實收地代 300 萬円少於相當地代 600 萬円時，差額 300 萬円視為贈與借地人。

算例的金額純屬示意，沒有計算任何實際稅額；是否適用、更地價額的計算，要依官方頁與稅理士。

怎麼做

1. 先確認出租標的是否讓對方蓋建物等而成立借地權（不是單純租停車場等，見前述租約印花稅篇的分類）。
2. 決定處理方式：收權利金、收相當地代，或約定無償返還並提屆出書。
3. 收相當地代者，用更地價額每年約 6% 作為年額的基準；更地價額可依 No.5732 的方法合理計算。
4. 在契約書約定地代改訂方式，與借地人連名提出「相当の地代の改訂方法に関する届出書」；沒提出者，視為採改訂方法 (2)。
5. 約定無償返還者，與借地人連名提出「土地の無償返還に関する届出書」，並留意實收地代少於相當地代時的贈與認定。
6. 租金與權利金在消費稅上怎麼處理（土地的貸付與建物家賃不同），見日本公司租辦公室與員工宿舍，消費稅怎麼算？事務所家賃課稅，住宅貸付非課稅但民泊與旅館不適用，返還的敷金不課稅那一篇的土地段落；租約的記載金額與印花稅，見日本印花稅的記載金額怎麼認定？買賣、請負、貸款各看不同金額，月租要乘契約月數，課稅事業者把消費稅額區分記載時第 1、2、17 號文書不計入那篇對土地賃借權的說明；契約與屆出書副本要保存（本站建議）。

容易踩雷

• 以為只收月租就沒事：頁面寫依慣例應收權利金卻沒收時，原則會被認定課稅，除非符合兩種例外。
• 把相當地代當固定金額：頁面寫原則是更地價額約每年 6%，並要約每 3 年以下檢討。
• 沒提屆出書：頁面寫收相當地代時要提改訂方法的屆出書，沒提視為 (2)；無償返還要提土地無償返還屆出書。
• 以為提了無償返還屆出書，地代就隨便收：頁面寫實收地代少於相當地代時，差額視為贈與借地人。
• 把所有土地出租都套用這個規則：No.5730 談的是讓對方蓋建物等而設定借地權的情形，其他租賃（例如單純租地停車）是否適用，頁面沒有寫，本文未涵蓋。

常見問題

把土地租給別人蓋房子，沒收權利金會被課稅嗎？

No.5730 寫：通常有收權利金慣行卻沒收時，原則會被認定權利金課稅；但收相當的地代，或約定將來無償返還並提出屆出書，不認定課稅。

相當的地代是多少？

No.5732 寫：原則上是土地更地價額大約每年 6% 的金額；更地價額可在不妨礙課稅的範圍內，用公示價格或相續稅評價額等計算。

要多久改訂一次地代？

依 No.5730 與 No.5732，採隨地價上漲改訂的方法時，大約每 3 年以下要改訂一次；沒有提出改訂方法的屆出書時，視為採其他方法。

來源

• 国税庁：No.5730 権利金の認定課税について（2026-11-01 查證）：この場合、通常、権利金を収受する慣行があるにもかかわらず権利金を収受しないときは、権利金の認定課税が行われます。
• 国税庁：No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂（2026-11-01 查證）：この場合の相当の地代の額は、原則として、その土地の更地価額のおおむね年6パーセント程度の金額です。

資訊查核｜最後查證日：2026-11-01｜通則整理，非個案法律或稅務建議；實際規定以官方最新公告為準。

本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。