日本公司取得借地權或收回出租的土地，帳面價額怎麼算？借地權取得價額含借地權對價與整地費用，收回貸地時要加算立退料等

假設台灣人在日本設立的公司，向地主租了一塊土地蓋工廠，簽約時付了權利金，又花錢整地；另一頭，公司也有一塊出租出去的土地，後來決定把土地收回，付了一筆搬遷補償。這些錢在帳上怎麼處理？國稅廳 No.5731 說明借地權的取得價額，No.5733 說明收回貸地時的處理。本文依這兩頁（均標示令和 8 年 4 月 1 日現在法令等）整理，查證日 2026-11-01；個案請洽稅理士，本文不替任何一筆支出決定入帳科目。出租土地沒收權利金時的認定課稅，見日本公司把土地租給別人蓋房子卻沒收權利金，稅務署會認定課稅嗎？收相當的地代（更地價額約 6%）或提出土地無償返還屆出書可免認定課稅這一篇；交換土地的圧縮記帳，見日本公司用土地或建物交換另一方的資產，可以圧縮記帳延後課稅嗎？同種固定資產、雙方持有 1 年以上、時價差在 20% 內等 6 項條件，土地加建物換土地的建物部分不適用那一篇；本文談借地權與貸地返還的帳面價額。

借地權的取得價額（No.5731）

No.5731 寫：借地權的取得價額，包含下列金額：

1. 取得附借地權的建物等，且取得後約 1 年以內就著手拆除建物等，明顯一開始就是為了拆除建物來利用借地權時，該建物等的帳面價額與拆除費用；
2. 借地契約時，付給土地所有人等的借地權對價；
3. 取得土地上建物等時，若建物買入價中含有借地權對價，該金額；但該金額約在建物買入價的 10% 以下時，可併入建物等的取得價額；
4. 為改良租來的土地所做的墊高地面（地盛り）、整地、填埋等整地費用；
5. 借地契約時支付的手續費等費用；
6. 增建或改建建物等時，付給土地所有人等的費用。

收回貸地時的處理（No.5733）

No.5733 寫：法人收回貸地時，要把下列金額加算到該土地的帳面價額：

1. 無償收回貸地：若因設定借地權使地價顯著下降等符合一定要件，而有算入損金的金額，就是該損金算入的金額；
2. 只付了立退料等（立退料及其他搬遷所需費用）：該付出的立退料等金額；但若上述第 1 種的金額較多，就是該金額；
3. 付了立退料等，同時買取土地上的建物等：付出的立退料等，加上建物等買取價額中超過該建物等價額的部分之合計；但若上述第 1 種的金額較多，就是該金額。

頁面的注：法人收回貸地時，即使沒有付全部或一部分通常應付的立退料等，原則上，不會把通常應付立退料相當額與實付金額的差額，認定為受贈益。

算例（本站假設，非官方範例）

假設台灣人在日本設立的株式會社，有以下 3 種支出：

• 租了一塊土地蓋工廠，付給地主借地權對價 500 萬円，另付仲介手續費 20 萬円與整地費 80 萬円：依 No.5731，這三項都包含在借地權的取得價額，共 600 萬円。
• 取得土地上的舊建物，買入價 1,000 萬円，其中含借地權對價 80 萬円（約 8%，在 10% 以下）：依 No.5731 第 3 項，該金額約在建物買入價的 10% 以下，可併入建物的取得價額。
• 收回出租的土地，只付給承租人立退料 300 萬円：依 No.5733 第 2 種，立退料等 300 萬円加算到土地的帳面價額（第 1 種金額較多時以該金額為準）。

算例的金額純屬示意；是否符合各條件、第 1 種的損金算入金額，要依官方頁與稅理士。

怎麼做

1. 簽借地契約時，區分支付給地主的借地權對價、手續費、整地費與建物買入價，分別留下憑證。
2. 取得附借地權的建物時，判斷買入價中是否含借地權對價，以及是否約 10% 以下而可併入建物取得價額。
3. 取得後約 1 年內就拆除建物者，把建物帳面價額與拆除費用併入借地權取得價額。
4. 收回貸地時，區分是無償、只付立退料等，或同時買取建物，依 No.5733 的 3 種算出加算到土地帳面價額的金額。
5. 設備與建物的折舊與取得價額，見日本公司的設備做過資本的支出後，折舊怎麼算？原則把支出另當新資產，平成 24 年 4 月 1 日以後取得、定率法的資產可在翌年度合併成一個資產那一篇。
6. 保存契約書、支付憑證與評估資料（本站建議）。

容易踩雷

• 把權利金全部當費用：頁面寫借地權的對價屬借地權取得價額的一部分。
• 整地費當費用：頁面寫改良租地的地盛、整地、填埋等整地費用，屬借地權取得價額。
• 建物買入價中的借地權對價漏拆：頁面寫要拆出；約 10% 以下者可併入建物。
• 收回貸地付的立退料當費用：頁面寫要加算到土地的帳面價額。
• 以為少付立退料會被認定受贈益：頁面的注寫，原則上不會被認定為受贈益。

常見問題

借地權的取得價額包括哪些？

No.5731 列有 6 項：拆除目的取得之建物帳面價額與拆除費用、借地權對價、建物買入價中的借地權對價、整地費、手續費等、增改建時付給地主的費用。

收回貸地付的搬遷補償怎麼處理？

No.5733 寫：加算到該土地的帳面價額；只付立退料等時，是該立退料等金額（上述第 1 種的金額較多時以該金額為準）。

沒付足夠的立退料會被認定受贈嗎？

No.5733 的注寫：即使沒付全部或一部分通常應付的立退料等，原則上差額不會被認定為受贈益。

來源

• 国税庁：No.5731 借地権の取得価額（2026-11-01 查證）：借地権の取得価額には、次のような金額が含まれます。
• 国税庁：No.5733 借地権の返還を受けた場合の処理（2026-11-01 查證）：法人が貸地の返還を受けた場合には、次の金額をその土地の帳簿価額に加算します。

資訊查核｜最後查證日：2026-11-01｜通則整理，非個案法律或稅務建議；實際規定以官方最新公告為準。

本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。