在日本介紹房客或買家給房仲並收服務費，會涉及宅建業免許嗎？宅建業法的媒介、「業として」5 項判斷與無免許的 3 年拘禁刑

幫朋友或客戶找房子，介紹給當地房仲，事後收一筆「介紹費」或「服務費」。這筆錢看起來只是人情，但日本的宅地建物取引業法把「媒介」房屋買賣或租賃也納入規範。本文依 e-Gov 的宅地建物取引業法與國土交通省的「解釈・運用の考え方」整理，查證日 2026-11-01；是否構成宅建業須依個案事實，請洽行政書士或律師，本文不判斷任何具體安排。取得免許的流程見宅建業免許：東京都知事免許申請 33,000 円，營業保證金 1,000 萬円或保證協會分擔金 60 萬円。

條文：媒介也屬宅建業

宅地建物取引業法第 2 條第 2 號：宅建業是指，宅地或建物的買賣或交換，或宅地或建物的買賣、交換或貸借的「代理或媒介」，以「業として」進行的行為。所以租賃的媒介也在範圍內，不限於買賣。第 3 條第 1 項規定，要經營宅建業的人，事務所設在 2 個以上都道府縣者要有國土交通大臣的免許，只設在 1 個都道府縣者要有該縣知事的免許；第 3 條第 2 項說免許的有效期間是 5 年。

第 12 條第 1 項：沒有免許的人，不得經營宅建業；第 2 項：沒有免許的人，不得表示經營宅建業，也不得以經營宅建業為目的而刊登廣告。第 79 條第 2 號規定，違反第 12 條第 1 項者，處 3 年以下拘禁刑或 300 萬円以下罰金，或併科。所以無免許的人，連在網站上掛「房屋仲介」之類的宣傳，都已經碰到第 12 條第 2 項。

「業として」怎麼判斷：國交省的 5 項

國土交通省的解釋運用考慮（第 2 條第 2 號關係）寫：「業として行なう」是指把宅地建物的取引，進行到社會通念上可以視為事業遂行的程度，並綜合下列事項判斷：

1. 取引的對象：以廣泛的一般人為對象者事業性高；交易雙方有特定關係者事業性低（特定關係例如親屬、鄰接土地所有者等不易替代者）。
2. 取引的目的：以利益為目的者事業性高；為滿足特定資金需求者（例如繳納繼承稅、換屋時處分既有住宅）事業性低。
3. 取引標的物的取得經緯：為轉售而取得者事業性高；因繼承或自己使用而取得者事業性低。
4. 取引的態樣：自己招募購買者、直接賣給一般消費者者事業性高；委託宅建業者代理或媒介者事業性低。
5. 取引的反復繼續性：反覆者事業性高、僅 1 次者事業性低；判斷不只看現在，也包含過去行為與將來預定及其蓋然性。

這 5 項是判斷時參考的事項，文件用的是「社會通念」與「綜合判斷」；本文所引的這部分沒有寫「幾件以上就算」的數字門檻，所以不能用次數來預先計算是否安全。

有免許的房仲介入，不會讓無免許行為變合法

同一份考慮的第 12 條第 1 項關係寫：沒有免許的人以業として進行宅建取引，即使有宅建業者以代理或媒介介入，該取引仍屬無免許營業；宅建業者若以代理或媒介介入無免許營業，該業者的行為也有處分的對象（法第 65 條第 2 項第 5 號或第 66 條第 1 項第 9 號）。這表示，你把客人介紹給有免許的房仲，並不等於自己的行為就合法。

報酬的上限：第 46 條的主詞是宅建業者

第 46 條規定，宅建業者在買賣、交換或貸借的代理或媒介中能收的報酬額，依國土交通大臣所定，不得超過。條文的主詞是宅建業者；是否屬宅建業，要回到第 2 條第 2 號的「業として」判斷，不能因為金額小就推論不屬宅建業。

「媒介」是什麼：國土交通省的確認回答

國土交通省的新事業活動確認回答（確認請求日令和 6 年 11 月 5 日、回答日令和 6 年 11 月 29 日）寫：宅建業法第 2 條第 2 號的「媒介」，是受不動產取引的契約當事人（賣方、買方、出租人、承租人等）一方或雙方的委託，站在兩者之間，朝買賣、交換或貸借的契約成立「あっせん尽力」的事實行為。該回答認定，特化於車庫租賃的資訊網站，業者若（1）不修改或編輯物件刊登者輸入的資訊、不給個別具體的刊登建議，（2）不介入承租希望者與刊登者之間的內覽、契約等一連的往來，（3）只向刊登者收取不論契約成立與否都收取的刊登費而不另收報酬，就不屬媒介，也不屬宅建業。回答的注意事項另寫，這是以照會者提示的事實為前提的現時見解，不拘束搜查機關的判斷或司法判斷。要特別注意：該回答處理的是只收刊登費的車庫租賃資訊網站，不是收成功報酬的介紹人，兩者不能直接類推。

所以「只轉介聯絡方式」與「居中協調條件、為契約成立盡力」要分開看：前者若符合該回答所列條件，不必然是媒介（但收介紹費者本身就不符該回答的第 3 個條件）；後者是媒介的核心。

算例（本站假設，非官方範例）

假設台灣人 A 在 1 年內，介紹 1 組朋友租房給房仲，事後收到 1 萬円謝禮；另一位台灣人 B 每月固定介紹 3 組客人給房仲，並在網站寫「日本房屋仲介」，向每組客人收 5 萬円。依前述 5 項：A 的對象是特定朋友、只有 1 次、以人情為主；B 面對一般大眾、反覆、以利益為目的，且網站已經有宅建業的表示。A 的事實可能較接近事業性低，B 較接近事業性高，並可能同時碰到第 12 條第 2 項。這個算例只示範考慮的方向，不代表任何個案的結論，A 是否沒有問題仍須洽專家。

怎麼做

1. 先把行為分類：只是轉介聯絡方式，還是進一步代理租賃或買賣、居中協調條件（媒介）。
2. 用 5 項核對對象、目的、取得經緯、態樣與反覆性，特別是有無固定收費與是否面向一般大眾。
3. 若打算持續做，就要取得宅建業免許；申請可找行政書士，專業分工見稅理士、司法書士、行政書士、社労士分工：在日本開公司要找哪一種專業人士。若打算以公司形式經營這類業務，公司定款的事業目的與許認可的關係，見事業目的怎麼寫？登記官看適法性與明確性，具體性自會社法施行後不再審查，但許認可會看；宅建業免許對事業目的的具體要求，本文未查證，請向受理的都道府縣確認。
4. 在取得免許前，不要在網站或廣告上標示「房屋仲介」「不動產仲介」等字樣（第 12 條第 2 項）。
5. 與有免許的房仲合作時，確認合作方式與費用歸屬，並保留書面約定。

容易踩雷

• 以為收的金額小就沒有問題：官方文件沒有金額門檻，仍要看「業として」。
• 以為介紹給有免許的房仲就是合法：解釋運用考慮明說無免許的取引仍屬無免許事業。
• 在網站寫房屋仲介，卻還沒取得免許：第 12 條第 2 項禁止這類表示與廣告。
• 以為租賃不算：第 2 條第 2 號包含貸借的代理與媒介。

常見問題

介紹朋友租房給房仲並收謝禮，一定違法嗎？

不一定。是否屬宅建業取決於是否「業として」，要以 5 項綜合判斷；對象特定、僅 1 次、非以利益為目的者事業性較低，但仍需依個案確認。

無免許營業會有什麼後果？

第 79 條第 2 號規定，違反第 12 條第 1 項者，處 3 年以下拘禁刑或 300 萬円以下罰金，或併科。

免許有效多久？

第 3 條第 2 項規定 5 年，期滿要更新。

來源

• 宅地建物取引業法（e-Gov）（2026-11-01 查證）：宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの
• 国土交通省：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（2026-11-01 查證）：免許を受けていない者が業として行う宅地建物取引に宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与したとしても、当該取引は無免許事業に該当する。

資訊查核｜最後查證日：2026-11-01｜通則整理，非個案法律或稅務建議；實際規定以官方最新公告為準。

本文由「喵宇宙 Meow Universe」製作，過程使用 AI 工具協助整理與撰稿，未經逐篇人工覆核。